Gewerblicher Grundstückshandel: Ausnahme bei erweiterter Kürzung und Drei-Objekt-Grenze

Der Bundesfinanzhof hat klargestellt, dass die sog. Drei-Objekt-Grenze keine starre Regel ist. Nach der ständigen Rechtsprechung liegt ein der erweiterten Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 des Gewerbesteuergesetzes entgegenstehender gewerblicher Grundstückshandel im Regelfall dann vor, wenn innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs von in der Regel fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert werden (sog. Drei-Objekt-Grenze). Wie der Bundesfinanzhof entschied, kann aufgrund der besonderen Umstände des Einzelfalls ein gewerblicher Grundstückshandel zu verneinen und die erweiterte Kürzung zu gewähren sein, wenn innerhalb des Fünf-Jahres- Zeitraums weder Grundstücksveräußerungen noch diese vorbereitenden Maßnahmen erfolgen und erst im sechsten Jahr eine zweistellige Anzahl von Objekten veräußert wird (Az. III R 14/23).

Im Streitfall war die Klägerin eine in eine Immobilienkonzernstruktur eingegliederte GmbH. Zunächst hatte sie zwei Geschäftsführer, die Gesellschafter der Holdinggesellschaft waren. Nach dem Erwerb mehrerer Vermietungsobjekte im Jahr 2007 verstarb einer der Geschäftsführer im Jahr 2012 überraschend. Daraufhin veräußerte die Klägerin im Jahr 2013 dreizehn Immobilien. Das beklagte Finanzamt ging deshalb davon aus, dass die Klägerin von Beginn an einen gewerblichen Grundstückshandel betrieben hat und daher schon im Jahr 2011 keinen Anspruch auf die erweiterte Kürzung hat. Das Finanzgericht Münster gab der Klage statt und stellte insbesondere darauf ab, dass aus der hohen Anzahl von Veräußerungen allein noch keine bedingte Veräußerungsabsicht im Erwerbszeitpunkt abzuleiten sei.

Der Bundesfinanzhof wies die Revision des Finanzamts als unbegründet zurück. Der Fünf-Jahres-Zeitraum sei zwar keine starre Grenze, bei Grundstücksveräußerungen nach Ablauf von mehr als fünf Jahren und besonders bei erstmaligen Veräußerungen danach müssten jedoch weitere Beweisanzeichen hinzutreten, um von Anfang an einen gewerblichen Grundstückshandel zu bejahen. Die Gesamtwürdigung aller Umstände des Einzelfalls durch das Finanzgericht sei nicht zu beanstanden und widerspreche nicht früheren Entscheidungen des Bundesfinanzhofs. Eine hohe Zahl von Veräußerungen außerhalb des Fünf-Jahres-Zeitraums oder eine hauptberufliche Tätigkeit im Baubereich führe nicht zwingend zu einem gewerblichen Grundstückshandel. Vielmehr habe das Finanzgericht auch den überraschenden Todesfall als besonderen Umstand des Einzelfalls berücksichtigen dürfen.

Ablauf des Zwangsgelderverfahrens für verspätete Steuererklärungen

Laut den Finanzämtern (deutschlandweit) läuft das Zwangsgelderverfahren für verspätete Steuererklärungen in zwei Phasen ab:

  • Androhung – meist nach Ablauf der regulären Frist (für 2023 zuletzt 2. September 2024, bzw. 2.􀬉Juni 2025 für steuerlich beraten) wird eine Frist gesetzt.
  • Festsetzung (1. Tranche) – erfolgt, wenn die Androhungsfrist verstrichen ist, typischerweise kurz darauf. Anschließend kann es (2. Tranche) zu einer weiteren Androhung kommen, wenn weiterhin keine Steuererklärung eingereicht wurde.

Eine konkrete zeitliche Zuordnung („Ende Juni“ und „Mitte Juli“) wird von Bundes- oder Landesämtern nicht national vorgegeben – vielmehr ist dies eine typische Praxis vieler Finanzämter, um nach Ablauf der Abgabefrist sukzessive gegen die Steuerzahler vorzugehen. Der genaue Versandzeitpunkt kann jedoch je nach Bundesland und Amt variieren.

Hinweis
Will man herausfinden, wie verschiedene Ämter konkret verfahren (z.B. in Bayern), lohnt sich eine direkte Nachfrage beim zuständigen Finanzamt – oder ein Blick auf dessen Online-Portal.
Beispiel: nach einer Information des Zentralfinanzamts Nürnberg werden Zwangsgeldandrohungen für die Steuererklärungen 2023 Ende Juni (1. Tranche) und Mitte Juli (2. Tranche) versendet.

Anhängige Musterverfahren: Kein Vorläufigkeitsvermerk bei der Festsetzung des Solidaritätszuschlags

Das Bundesministerium der Finanzen hat infolge höchstrichterlicher Rechtsprechung beschlossen, die Anweisung zur vorläufigen Festsetzung des Solidaritätszuschlags aufzuheben (Az. IV D 1 – S 0338/00083/001/099).
Ein Vorläufigkeitsvermerk im Hinblick auf die Verfassungsmäßigkeit und verfassungskonforme Auslegung der Norm erfolgt für Steuerfestsetzungen im Hinblick auf folgende Punkte:

  • Höhe der kindbezogenen Freibeträge (§ 32 Abs. 6 Satz 1 und 2 Einkommensteuergesetz – EStG),
  • Verlustverrechnungsbeschränkung für Aktienveräußerungsverluste (§ 20 Absatz 6 Satz 4 EStG (§ 20 Abs. 6 Satz 5 EStG a. F.)) und
  • Höhe des Grundfreibetrags (§ 32a Abs. 1 Satz 2 EStG).

Ein Vorläufigkeitsvermerk lässt einen Steuerbescheid in bestimmten Punkten offen.

Hintergrund
Das Bundesverfassungsgericht hat im März 2025 entschieden (Az. 2 BvR 1505/20), dass gegenwärtig keine Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit der Erhebung des Solidaritätszuschlags nach dem Auslaufen des Solidarpakts zum 31.12.2019 bestehen. Hierauf reagierte die Finanzverwaltung, indem es die Anweisung zur vorläufigen Steuerfestsetzung aufhob.

Freiwillige Beiträge zählen nicht für die Grundrente

Ein Rentner hatte geklagt, weil die Deutsche Rentenversicherung seinen Antrag auf Berücksichtigung eines Grundrentenzuschlags abgelehnt hatte. Sie war der Ansicht, statt der erforderlichen 396 Monate (entspricht 33 Jahren) lägen nur 230 Monate mit Pflichtbeiträgen vor. Die vom Kläger während seiner selbstständigen Tätigkeit freiwillig entrichteten Beiträge zur gesetzlichen Rentenversicherung über 312 Monate zählten nicht zu den Grundrentenzeiten. Das Sozialgericht Mannheim und das Landessozialgericht Baden-Württemberg teilten die Ansicht der Deutschen Rentenversicherung. Der Rentner hingegen argumentierte, er habe mit seinen freiwilligen Beiträgen viele Jahre zur Finanzierung der gesetzlichen Rentenversicherung beigetragen und müsse wie Pflichtversicherte auf eine ordentliche Absicherung im Alter vertrauen dürfen.

Das Bundessozialgericht folgte der Einschätzung der Vorinstanzen und wies die Revision zurück (Az. B 5 R 3/24 R). Es liegen weder ein Verstoß gegen Verfassungsrecht noch gegen den allgemeinen Gleichheitssatz vor. Die Ungleichbehandlung sei sachlich gerechtfertigt. Im Gegensatz zu freiwillig Versicherten könnten sich Pflichtversicherte ihrer Beitragspflicht nicht entziehen. Sie trügen regelmäßig durch längere Beitragszeiten und höhere Beiträge in wesentlich stärkerem Maße zur Finanzierung der gesetzlichen Rentenversicherung bei. Zwar könne auch bei freiwillig Versicherten die Situation eintreten, dass sie trotz langjähriger, aber geringer Beitragsleistung keine auskömmliche Altersversorgung aus der gesetzlichen Rentenversicherung haben. In der Folge müssten sie bei bestehender Hilfebedürftigkeit im Alter Leistungen der Sozialhilfe in Anspruch nehmen. Dass der Gesetzgeber in erster Linie Versicherte begünstigen wollte, die langjährig verpflichtend Beiträge aus unterdurchschnittlichen Arbeitsverdiensten gezahlt haben, sei nicht zu beanstanden.

„Wassercent“: Wasserverbrauchssteuer rechtlich nicht zu beanstanden

Die Stadt Wiesbaden darf den „Wassercent“ – eine Extrasteuer – einführen. Das Hessische Ministerium des Innern, für Sicherheit und Heimatschutz (HMdI) hatte der Stadt die Wasserverbrauchssteuer zunächst verboten: zu Unrecht, wie jetzt das Verwaltungsgericht Wiesbaden urteilte (Az. 7 K 941/24.WI).

Neben der Wassergebühr sollten die Bürger zusätzlich auf jeden verbrauchten Kubikmeter Trinkwasser 0,90 Euro Steuer zahlen. Zweck der Steuer sei neben der Finanzierung des kommunalen Haushalts die Schaffung von Anreizen zum sparsamen Umgang mit Wasser. Das HMdI hielt die Erhebung der Extrasteuer für rechtswidrig.

Nach Auffassung des Verwaltungsgerichts Wiesbaden ist die Erhebung einer Wasserverbrauchssteuer nicht zu beanstanden. Der Umstand, dass lebensnotwendige Güter wie Trinkwasser nicht besteuert werden dürften, sei kein geltender Rechtsgrundsatz, wie das Beispiel der Umsatzsteuer zeige. Die Höhe der Steuer sei hoch genug, um Lenkungseffekte zu erzielen, ohne aber zu einer erdrosselnden Wirkung zu führen.

Hinweis
Die Entscheidung ist noch nicht rechtskräftig. Das Verwaltungsgericht Wiesbaden hat nach eigener Aussage die Berufung zum Hessischen Verwaltungsgerichtshof zugelassen, „weil es sich bei der Zulässigkeit einer kommunalen Wasserverbrauchssteuer um eine grundlegende Frage handelt, die von der Rechtsprechung noch nicht entschieden worden ist“. Geht das Land Hessen nicht in Berufung, können die Stadtverordneten entscheiden, ab wann der „Wassercent“ erhoben wird.

Berufliche Fahrtkosten: Behandlung einer Leasingsonderzahlung

Der Kläger leaste im Rahmen seiner Tätigkeit als Außendienstmitarbeiter einen Pkw, leistete hierfür eine Leasingsonderzahlung und übernahm weitere Kosten (z. B. Fahrzeugzubehörkosten). In seiner Einkommensteuererklärung machte er Fahrtkosten für seine Außentätigkeit als Werbungskosten geltend. Die Ermittlung der Fahrtkosten basierte auf einem Kilometersatz, welchen der Kläger im Vorjahr auf der Basis der Fahrleistung ermittelte und im Streitjahr erneut anwendete. Bei der Ermittlung der Fahrtkosten wurden u. a. die geleisteten Leasingsonderzahlungen für den gesamten Leasingzeitraum zugrunde gelegt. Das beklagte Finanzamt erkannte die geltend gemachten Fahrtkosten der Höhe nach nicht an. Der hiergegen erhobenen Klage gab das Finanzgericht München statt.

Der Bundesfinanzhof ändert seine Ansicht dahingehend, dass eine Leasingsonderzahlung im Rahmen der Ermittlung der jährlichen Fahrzeuggesamtkosten periodengerecht aufzuteilen ist (Az. VI R 9/22). Die Richter hoben das Urteil auf und wiesen die Sache zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an das Finanzgericht München zurück.

Hinweis
Aufwendungen des Arbeitnehmers für beruflich veranlasste Fahrten, die nicht Fahrten zwischen Wohnung und erster Tätigkeitsstätte im Sinne des § 9 Abs. 4 des Einkommensteuergesetzes sowie keine Familienheimfahrten sind (sonstige berufliche Fahrten), sind nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 4a Satz 1 EStG in ihrer tatsächlichen Höhe als Werbungskosten zu berücksichtigen. Anstelle der tatsächlichen Aufwendungen, die dem Arbeitnehmer durch die persönliche Benutzung eines Beförderungsmittels entstehen, können die Fahrtkosten mit den pauschalen
Kilometersätzen angesetzt werden, die für das jeweils benutzte Fahrzeug als höchste Wegstreckenentschädigung nach dem Bundesreisekostengesetz festgesetzt sind.

Versorgungsleistungen aus einer früheren inländischen Betriebsstätte an eine im EU Ausland wohnende Person

Das Finanzgericht Baden-Württemberg entschied, dass der in der Slowakei wohnende Bezieher von Versorgungsleistungen aus einer inländischen Versorgungseinrichtung für eine konkret bezeichnete Berufsgruppe (im Streitfall einer Leistung des Vertreterversorgungswerks) im Inland beschränkt einkommensteuerpflichtig ist (Az. 12 K 549/23).

Die an den Kläger gezahlten Versorgungsleistungen seien nachträgliche Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Diese seien nach Berücksichtigung der Entstehungsgeschichte der Vorschriften zu den inländischen Einkünften und der Gesetzessystematik durch die ursprünglich betriebene inländische Betriebsstätte veranlasst. Nach Auffassung der Richter steht einer Besteuerung der Gewinneinkünfte das Doppelbesteuerungsabkommen Slowakei nicht entgegen.

Hierzu ist jedoch die Revision beim Bundesfinanzhof (Az. I R 2/25) anhängig.

Kein Werbungskostenabzug für private Umzugskosten trotz Homeoffice-Zwang

Berufstätige Eheleute lebten mit ihrer Tochter in einer 3-Zimmer Wohnung und arbeiteten nur in Ausnahmefällen im Homeoffice. Ab März 2020 – bedingt durch die Corona-Pandemie – arbeiteten sie überwiegend im Homeoffice, dort im Wesentlichen im Wohn /Ess-zimmer. Ab Mai 2020 zogen sie in eine 5-Zimmer-Wohnung, in der sie zwei Zimmer als häusliches Arbeitszimmer einrichteten und nutzten. Den Aufwand für die Nutzung der Arbeitszimmer und die Kosten für den Umzug in die neue Wohnung machten sie in ihrer Einkommensteuererklärung als Werbungskosten geltend. Das beklagte Finanzamt erkannte die Aufwendungen für die Arbeitszimmer an, mangels beruflicher Veranlassung lehnte es den Abzug der Kosten für den Umzug jedoch ab. Demgegenüber bejahte das Finanzgericht Hamburg den Werbungskostenabzug auch für die Umzugskosten und gab der Klage insoweit statt. Der Umzug in die größere Wohnung sei beruflich veranlasst gewesen, da er zu einer wesentlichen Erleichterung der Arbeitsbedingungen der Kläger geführt habe.

Dem folgten die Richter des Bundesfinanzhofs nicht. Sie stellten maßgeblich darauf ab, dass die Wohnung dem privaten Lebensbereich zuzurechnen sei, die Kosten für einen Wechsel der Wohnung daher regelmäßig zu den steuerlich nicht abziehbaren Kosten der Lebensführung zählten. Etwas anderes gelte nur, wenn die berufliche Tätigkeit des Steuerpflichtigen den entscheidenden Grund für den Wohnungswechsel dargestellt und private Umstände hierfür eine allenfalls ganz untergeordnete Rolle gespielt haben. Dies sei nur aufgrund außerhalb der Wohnung liegender Umstände zu bejahen, etwa wenn der Umzug Folge eines Arbeitsplatzwechsels gewesen sei oder die für die täglichen Fahrten zur Arbeitsstätte benötigte Zeit sich durch den Umzug um mindestens eine Stunde täglich vermindert habe. (Az. VI R 3/23).

Werbungskostenabzugsverbot für Vermögensverwaltergebühren

Ein Anleger hatte im Veranlagungszeitraum 2020 erhebliche Vermögensverwaltergebühren gezahlt, die über dem Sparerpauschbetrag lagen. Diese machte er in seiner Einkommensteuererklärung als Werbungskosten geltend. Das Finanzgericht Sachsen-Anhalt ordnete die im Streitjahr gezahlte Vermögensverwaltergebühr als Werbungskosten (gem. § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG) ein, die unter das Abzugsverbot (gem. § 20 Abs. 9 Satz 1 Halbsatz 2 EStG) fallen. Dieses Abzugsverbot schließe einen Werbungskostenabzug bei Kapitalerträgen generell aus – nur der Sparerpauschbetrag werde berücksichtigt. Der Kläger argumentierte, dass das Abzugsverbot gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz (Art. 3
Abs. 1 des Grundgesetzes) verstoße, insbesondere weil bestimmte pauschale Vermögensverwaltergebühren laut des Bundesfinanzministeriums anteilig doch als Anschaffungs- oder Veräußerungskosten anerkannt werden könnten.

Die Richter des Bundesfinanzhofs wiesen die Nichtzulassungsbeschwerde gegen das Urteil des Finanzgerichts als unbegründet zurück (Az. VIII B 79/24). Sie sahen keine verfassungsrechtlich relevante Ungleichbehandlung und auch keine verfassungsrechtliche Fragestellung, die eine Revision rechtfertigen könne. Das Werbungskostenabzugsverbot (gem. § 2 Abs. 2 Satz 2 i. V. m. § 20 Abs. 9 EStG) sei auch gegenüber Anlegern höherer Kapitalerträge, denen Werbungskosten (hier: aus Vermögensverwaltergebühren) deutlich oberhalb des Sparerpauschbetrags erwachsen, eine verfassungsrechtlich zulässige typisierende Regelung im System der abgeltend besteuerten Kapitalerträge.

Absetzbarkeit von Rechts- und Beratungskosten bei Anteilsverkäufen – kein Abzug

Eine Tochtergesellschaft, die in einem Organschaftsverhältnis zur Klägerin als Organträgerin stand, veräußerte Anteile an ihrer Tochtergesellschaft – also einer Enkelgesellschaft der Klägerin. Die Klägerin hatte im Zusammenhang mit der Veräußerung der Enkelgesellschaft Rechts- und Beratungsleistungen in eigenem Namen beauftragt und die Kosten daraus getragen. Das beklagte Finanzamt klassifizierte diese Ausgaben als Veräußerungskosten der Tochtergesellschaft, die im Rahmen des § 8b Abs. 2 des Körperschaftsteuergesetzes nur teilweise abziehbar seien. Die Klägerin argumentierte, dass die Kosten allein ihr und nicht der Tochtergesellschaft zuzurechnen und auf ihrer Ebene ohne Anwendung des § 8b KStG in voller Höhe abzugsfähig seien.

Das Finanzgericht Düsseldorf gab der Klage statt und ließ die streitigen Aufwendungen in voller Höhe zum Abzug zu (Az. 7 K 1811/21 K). Eine Zurechnung der Kosten zur Tochtergesellschaft komme nicht in Betracht. Bei den Aufwendungen für von der Klägerin in Auftrag gegebene Rechts- und Beratungsleistungen im Zusammenhang mit der Veräußerung der Enkelgesellschaft handelt es sich um Betriebsausgaben der Klägerin, die nicht dem Abzugsverbot (§ 8b Abs. 2 oder Abs. 3 KStG) zu unterwerfen seien. Daher seien die Aufwendungen in voller Höhe einkommenswirksam. Des Weiteren seien die Rechts- und Beratungsleistungen nicht als verdeckte Einlage zu qualifizieren. Eine verdeckte Einlage liege mangels eines einlagefähigen Wirtschaftsguts nicht vor, da die Klägerin in der konkreten Konstellation nicht auf einen Aufwendungsersatzanspruch – etwa aus einer Geschäftsführung ohne Auftrag – verzichtet habe. Auch ein sog. abgekürzter Vertragsweg liege nach Auffassung der Richter nicht vor, da die rechtliche Gestaltung des Sachverhalts für den Abzug entscheidend sei. Eine fingierte Zuwendung komme – anders als z. B. im Bereich von Vermietungseinkünften – nicht in Betracht.

Hinweis
Die Entscheidung, die hohe Relevanz für Konzernstrukturen mit Organschaftsverhältnissen hat, ist nicht rechtskräftig. Die Revision wurde wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Frage der Anwendung des abgekürzten Vertragswegs bei Körperschaften vom Finanzgericht Düsseldorf zugelassen. Die Revision zum Bundesfinanzhof wurde eingelegt. Das BFH-Aktenzeichen ist noch nicht bekannt.