Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) hat mit Urteil vom 10.4.2018 (1 BvL 11/14, 1 BvR 889/12, 1 BvR 639/11, 1 BvL 1/15, 1 BvL 12/14) die Wertermittlung für die Grundsteuer als nicht mit dem Grundgesetz vereinbar erklärt. Die Einheitswerte für die Berechnung der Grundsteuer, welche aus dem Jahr 1964 (alte Bundesländer) bzw. aus dem Jahr 1935 (neue Bundesländer) stammen, würden nicht die tatsächlichen Wertentwicklungen in ausreichendem Maße widerspiegeln. Der Gesetzgeber musste daher bis spätestens zum 31.12.2019 neue Besteuerungsgrundlagen entwickeln, die eine realitätsgerechte Besteuerung gewährleisten. Die neuen Regelungen müssen bis 31.12.2024 umgesetzt werden.
Für die Grundstückseigentümer bedeutet dies, dass bis zum 31.12.2024 sämtliche Grundstücke in Deutschland für die Bemessung der Grundsteuer neu bewertet werden müssen. Das betrifft etwa 35 Millionen Grundstücke.
Die Berechnung der Grundsteuer soll künftig in drei Schritten erfolgen, nämlich aus dem Grundbesitzwert, multipliziert mit der Steuermesszahl und dem Hebesatz. Neu ist, dass die Berechnungsregelungen nicht verbindlich sind. Die Bundesländer können stattdessen von dem Berechnungsmodell abweichen und ein eigenes Modell einführen (Öffnungsklausel).
Grundbesitzwert
» Bodenrichtwert
» Jahres-Nettokaltmiete
» Grundstücksfläche
» Art der Immobilie (verschiedene Bewertungsverfahren)
» Alter des Gebäudes
Steuermesszahl = bundeseinheitlich 0,034%
Hebesatz = von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich
Die neue Grundsteuer wird sich im Wesentlichen an dem jeweiligen Bodenrichtwert sowie der Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete orientieren. Letztere hängt z. B. von der Mietniveaustufe der jeweiligen Gemeinde ab. Es gilt dabei folgende Faustformel: Je höher die Mietniveaustufe, desto höher ist die Miete in der betreffenden Gemeinde. Die jeweils maßgebliche Mietniveaustufe legt das Bundesfinanzministerium fest. Weitere Faktoren für die Bemessung des Grundbesitzwertes sind die Grundstücksfläche, die Art der Immobilie sowie das Alter des Gebäudes.
Um das Versprechen einer „aufkommensneutralen“ Grundsteuerreform zu erfüllen, wird die Steuermesszahl etwa auf 1/10 des bisherigen Werts, das heißt von 0,35 % auf 0,034 %, gesenkt.
Grundbesitzwert und Steuermesszahl werden anschließend mit dem Hebesatz multipliziert. Diesen legen die Gemeinden selbst fest. Das Bundesfinanzministerium vertritt hier die Auffassung, dass einzelne Kommunen ihre Hebesätze anpassen und so dafür sorgen können, dass sie insgesamt nicht mehr Grundsteuer einnehmen als vor der Reform. Laut Bundesfinanzministerium haben die Kommunen angekündigt, dass sie dies auch tun werden – „denn eine Erhöhung der Grundsteuer anlässlich der verfassungsrechtlich gebotenen Neuregelung wäre politisch nicht vermittelbar“. Ob und wie lange sich die Kommunen daran halten, bleibt abzuwarten.
Eins ist sicher: Der Aufwand zur korrekten Ermittlung der Grundsteuer wird für alle Betroffenen immens sein.
Die Reform der Grundsteuer und die damit notwendige Neubewertung wird Immobilienbesitzer verpflichten, in ihrer Steuererklärung alle für das Bewertungsmodell relevanten Daten anzugeben.
Hier ist das Fachwissen Ihres Steuerberaters gefragt, um eine zutreffende, möglichst günstige Bewertung zu erhalten, die Bemessungsgrundlage für die zu zahlende Grundsteuer ist.
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