Der Bundesfinanzhof entschied, dass erbrachte Ausgleichszahlungen aufgrund einer vorzeitigen Auflösung eines sog. Zinsswaps (ein unbedingtes Termingeschäft) keine Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sind. Beende ein Steuerpflichtiger einen Zinsswap, der im Zusammenhang mit der Finanzierung einer vermieteten Immobilie zur Begrenzung des Zinsänderungsrisikos abgeschlossen worden ist, werde ein bis dahin bestehender wirtschaftlicher Veranlassungszusammenhang zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gelöst (Az. VIII R 26/21).

Im Streitfall hatte eine vermögensverwaltende GmbH & Co. KG ein Umschuldungsdarlehen zur Finanzierung eines vermieteten Grundstücks abgeschlossen. Zur Zinssicherung wurde ein Zinsswap mit einer Laufzeit von zehn Jahren vereinbart. Aufgrund gesunkener Marktzinsen führte die Swap-Vereinbarung jedoch zu einer finanziellen Zusatzbelastung. Daher entschied sich die Gesellschaft zu einer vorzeitigen Beendigung des Zinsswaps und leistete eine Ausgleichszahlung in Höhe von rund 700.000 Euro. Das Finanzgericht Düsseldorf hatte die Zahlung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung anerkannt. Der Bundesfinanzhof hob diese Entscheidung jedoch auf und entschied, dass ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nicht mehr gegeben sei. Die Zahlung sei vielmehr als Verlust aus Kapitalvermögen (§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a EStG) zu berücksichtigen.

Hinweis: Die Entscheidung des Bundesfinanzhofs betrifft ausschließlich die vorzeitige Beendigung von Zinsswaps. Schuldzinsen und laufende Swap-Zahlungen bleiben nach wie vor als Werbungskosten abziehbar.

Hintergrund: Zinsswaps werden von Immobilieninvestoren häufig zur Begrenzung des Zinsänderungsrisikos eingesetzt. Im Kern handelt es sich dabei um ein Finanzinstrument, bei dem feste und variable Zinsen auf eine Darlehenssumme getauscht werden. Während laufende Zahlungen im Rahmen eines Zinsswaps nach bisheriger Rechtsprechung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 Satz 1 EStG) anerkannt werden, stellte sich die Frage, wie eine einmalige Ausgleichszahlung bei der vorzeitigen Beendigung eines solchen Geschäfts steuerlich zu behandeln ist.

Im Streitfall betrieb eine Ehegatten-GbR eine Photovoltaikanlage und ermittelte ihren Gewinn durch EinnahmenÜberschuss- Rechnung. Aufgrund einer im Jahr 2022 geleisteten Rückzahlung von Einspeisevergütungen aus den Vorjahren war zwischen den Parteien streitig, ob diese Rückzahlung steuermindernd als Betriebsausgabe berücksichtigt werden kann, obwohl die Betriebseinnahmen aus der Photovoltaikanlage durch die Einführung des § 37 Nr. 72 Satz 1 EStG mit Wirkung ab dem 01.01.2022 steuerfrei gestellt sind.

Das Niedersächsische Finanzgericht ist der Auffassung, dass § 3c Abs. 1 EStG einer Abzugsfähigkeit nicht entgegensteht, da diese Norm den Betriebsausgabenabzug nur ausschließt, wenn die im unmittelbaren wirtschaftlichen Zusammenhang stehenden Betriebseinnahmen steuerfrei sind (Az. 9 K 83/24). Da die ursprünglichen Einnahmen aus den Einspeisevergütungen vor 2022 steuerpflichtig waren, entfalle eine Anwendung dieser Regelung. Zudem enthalte § 3 Nr. 72 Satz 2 EStG kein generelles Gewinnermittlungsverbot. Die Vorschrift entlaste den Betreiber eines „Nur-Photovoltaikbetriebs“ nur von der Erstellung einer Gewinnermittlung. Daher bleibe die Rückzahlung einer früher versteuerten Betriebseinnahme auch dann als Betriebsausgabe abzugsfähig, wenn spätere Betriebseinnahmen von der Steuer befreit sind.

Die Leistungen eines Wohnungseigentümers in die Erhaltungsrücklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft (z. B. im Rahmen der monatlichen Hausgeldzahlungen) sind steuerlich im Zeitpunkt der Einzahlung noch nicht abziehbar. Der Bundesfinanzhof stellte klar, dass Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung erst vorliegen, wenn aus der Rücklage Mittel zur Zahlung von Erhaltungsaufwendungen entnommen werden (Az. IX R 19/24).

In dem vom Bundesfinanzhof entschiedenen Fall vermieteten die Kläger mehrere Eigentumswohnungen. Das von ihnen an die jeweilige Wohnungseigentümergemeinschaft gezahlte Hausgeld wurde zum Teil der gesetzlich vorgesehenen Erhaltungsrücklage (vormals Instandhaltungsrückstellung) zugeführt. Insoweit erkannte das beklagte Finanzamt keine Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften an. Der Abzug könne erst in dem Jahr erfolgen, in dem die zurückgelegten Mittel für die tatsächlich angefallenen Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum verbraucht würden. Die Kläger vertraten die Ansicht, dass bereits die Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage als sofort abzugsfähige Werbungskosten bei einer vermieteten Wohnung berücksichtigt werden müssten. Sie begründeten dies u. a. damit, dass nach der Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz im Jahr 2020 eine Wohnungseigentümergemeinschaft Rechtsfähigkeit erlangt hat. Das Finanzgericht Nürnberg wies die Klage ab.

Die Richter des Bundesfinanzhofs wiesen die Revision der Kläger zurück. Der Werbungskostenabzug nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG fordere einen wirtschaftlichen Zusammenhang zwischen der Vermietungstätigkeit und den Aufwendungen des Steuerpflichtigen. Zwar hätten die Kläger den der Erhaltungsrücklage zugeführten Teil des Hausgeldes zwar erbracht und konnten hierauf nicht mehr zurückgreifen, da das Geld ausschließlich der Wohnungseigentümergemeinschaft gehört. Auslösender Moment für die Zahlung sei jedoch nicht die Vermietung, sondern die rechtliche Pflicht jedes Wohnungseigentümers, am Aufbau und an der Aufrechterhaltung einer angemessenen Rücklage für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums mitzuwirken. Ein Zusammenhang zur Vermietung entstehe erst, wenn die Gemeinschaft die angesammelten Mittel für Erhaltungsmaßnahmen verausgabt – erst dann kämen die Mittel der Immobilie zugute. Des Weiteren hob der Bundesfinanzhof hervor, dass entgegen der Auffassung der Kläger auch die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahr 2020, durch die der Wohnungseigentümergemeinschaft die volle Rechtsfähigkeit zuerkannt wurde, die steuerrechtliche Beurteilung des Zeitpunkts des Werbungskostenabzugs für Zahlungen in die Erhaltungsrücklage nicht verändert.

Hintergrund: Die Finanzverwaltung lässt geleistete Zahlungen in die nach dem Wohnungseigentümergesetz (§19 und § 28 WEG) gesetzlich vorgeschriebenen Erhaltungsrücklagen erst zum Werbungskostenabzug zu, wenn die Hausverwaltung die Rücklagen tatsächlich für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums verausgabt hat.

Die Klägerin, eine Spezialagentur für Außenwerbung, unterstützte ihre Kunden bei der Planung und Umsetzung von Außenwerbekampagnen. Da sie keine Werbeträger dauerhaft anmietete und auch keine kreativen Leistungen erbrachte, wurden stattdessen Werbeflächen für begrenzte Zeiträume bei Werbeträgeranbietern gebucht, welche sich um Anbringung, Wartung und Dokumentation der Werbemaßnahmen kümmerten. In diesen Buchungen von Werbeträgerflächen sah das beklagte Finanzamt gewerbesteuerpflichtige Mietaufwendungen (§ 8 Nr. 1 Buchst. d GewStG) oder Aufwendungen für die Überlassung von Rechten (§ 8 Nr. 1 Buchst. f GewStG). Das Hessische Finanzgericht gab der Klage in erster Instanz statt. Es vertrat die Ansicht, dass Aufwendungen für Werbeträger im Außenbereich nicht der gewerbesteuerlichen Hinzurechnung (§ 8 Nr. 1 Buchst. d GewStG) unterliegen.

Der Bundesfinanzhof wies die Revision des Finanzamts zurück (Az. III R 33/22). Die Richter stellten klar, dass eine Hinzurechnung nach § 8 Nr. 1 Buchst. f GewStG nur bei der zeitlich befristeten Überlassung von immateriellen Rechten (z. B. Urheberrechten oder Patenten) erfolgt. Entscheidend sei, dass das überlassene Recht eine geschützte Rechtsposition mit Abwehrrechten gegenüber Dritten darstellt. Im Streitfall sei die Werbefläche lediglich für die Sichtbarkeit der Werbung genutzt worden. Nach Auffassung des Bundesfinanzhofs lag jedoch keine Übertragung von Rechten mit eigenständigem Vermögenswert vor, also war keine Hinzurechnung gerechtfertigt.

Zur Einordnung der Verträge als Mietverträge (Hinzurechnung nach § 8 Nr. 1 Buchst. d GewStG) führten die Richter aus, dass bei der rechtlichen Einordnung von Verträgen entscheidend ist, ob die Hauptleistungspflicht die Gebrauchsüberlassung (Mietvertrag) oder die Erbringung einer Werbeleistung (Werkvertrag) darstellt. Bei digitaler Werbung (digitale Werbeträger) liege ein Werkvertrag vor, da regelmäßig nicht die Benutzung der digitalen Fläche, sondern eine mit der digitalen Fläche vom Anbieter zu erbringende Werbeleistung im Vordergrund stehe. Übernehme der Anbieter von analogen Werbeträgern neben der Pflicht zur Anbringung der Werbemittel gewichtige auf den Werbeerfolg bezogene Pflichten, könne dies zur Einordnung des Vertrags als Werkvertrag führen. D. h., auch bei klassischen Werbeträgern wie Plakatwänden könne ein Werkvertrag vorliegen, wenn zusätzliche erfolgsbezogene Pflichten (z. B. Anbringung, Wartung, Ausbesserung) übernommen werden. Diese Leistungen seien werkvertraglicher Natur und nicht als Miet- oder Pachtzinsen hinzuzurechnen.